解除房屋预售合同律师函

50人浏览 2024-06-17 20:57:02

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    第三代
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    合同是当事人或当事双方之间设立、变更、终止民事关系的协议。当合同的一方当事人死亡后,合同该如何处理的问题是人们关心的。下面由我为你详细介绍合同一方当事人死亡合同处理的相关 法律知识 。合同一方当事人死亡的处理办法 案情介绍2003年12月15日,上海xxxx房地产有限公司与严定一签订商品房预售合同一份,向严定一出售上海市静安区长宁路269弄10号23层03室房屋一套。但因严定一个人原因,一直未能办理房屋交付手续,造成远中公司不得不为该套房屋代缴物业费。2007年4月,远中公司得知严定一已在美国死于车祸,遂两次向严定一的法定继承人杨碧辉、严德渊发出律师函,催促二人办理相关手续并支付相应款项,但两继承人一直未来办理。远中公司诉至上海市静安区人民法院,请求判令杨碧辉、严德渊继续履行其与严定一在《上海市商品房预售合同》中约定办理房屋交付手续和产权过户手续;向原告支付房屋面积找补款8848元、物业费31169.88元;向原告支付物业费违约金、房屋面积找补款违约金共计16552元。法院裁判上海市静安区人民法院经审理认为,依照合同约定,原告应于交房日前10天书面通知严定一办理交房手续。原告虽于2005年5月17日发出书面通知,但此时严定一已经死亡,对一个消亡的法律主体作出的书面通知,不能视为一次有效的通知。但经查,双方合同约定交房到期日为2005年5月31日,同年1月15日严定一即已身故,此时双方均未发生延迟履行。由于严定一之死并非其本人或原告故意所为,因此不能预见,也无法避免;而严定一并非我国居民,原告无从知晓其死亡及继承人通信情况,因死亡带来的通信障碍无法克服。故严定一的死亡是合同双方均无法预见、不能避免且不能克服的客观状况,属于不可抗力。上海市静安区人民法院判决:支持原告要求两被告配合办理系争房屋交付及过户手续以及要求两被告支付2005年7月至2007年3月物业服务费9271.74元、房屋面积找补款8848元的诉讼请求;对于原告违约金等其余部分的诉请,不予支持。一审判决后,原告不服,向上海市第二中级人民法院提出上诉,后又撤回上诉,一审判决已生效。案件评析不可抗力规则在本案中的适用主要为以下三个方面:1、是否具备不可抗力适用的前提条件 在本案中,合同当事人的死亡发生在合同签订之后,合同履行完毕之前,满足不可抗力原则的时间前提;当事人因车祸死亡对于合同本身不属于常见风险,满足不可抗力原则的风险罕见性前提;死亡时间发生时,距离交房日还有一段时间,双方均未发生延迟履行的情况,满足不可抗力原则的责任前提。2、合同当事人的死亡是否不可预见 死亡的原因有很多种,比如意外、疾病、他人故意杀害、自杀等等。意外以及并他人故意杀害应该是属于不可预见的范畴的,但是对于疾病造成的死亡,则并不能一概而论。本案的当事人是死于车祸,其本人无法预见,也不存在主观追求的故意,属于典型的不可预见死因。3、合同当事人的死亡是否不可避免并无法克服 在审理本案的过程中,对于合同当事人的死亡不可避免,各方并无异议。但对于合同当事人的死亡是否“无法克服”,双方存在较大争议:一种观点认为,合同当事人的死亡可以克服,原因在于合同上的财产性权益是可以成为继承标的的,只要合同当事人存在继承人,合同就不会因为一方的死亡而无法履行。因为按照继承法的相关规定,法定继承自被继承人死亡之日开始。也就是说,在合同当事人死亡之日,合同上的权利义务已经为其继承人所继承,不会发生合同缺少当事人的情形,仍然可以继续履行。只要死亡的合同当事人还存在继承人,就不能构成不可抗力。法院认为,虽然合同当事人死亡后,其因合同引发的债权债务可由其继承人一并继承。但从公平合理的角度出发,不能直接认定合同可继续履行。因为继承人不一定知道该合同的存在,而合同相对方也不一定能够掌握继承人的信息,缺少通讯 渠道 使得合同当事人死亡给合同履行带来的困难在实际上无法避免。由于死者是突然死亡的,其继承人也无从知道 购房合同 的存在。法院认定可适用不可抗力原则,免除合同双方的违约责任。合同一方主体死亡效力归于终止吗 【案情简介】方某是一名制造五金器材的技术工人,易某是阳光五金器材有限公司公司的法定代表人。2013年4月15 日方某与易某签订五金器材加工承揽合同,合同的主要内容是由方某依照阳光五金器材有限公司提供的加工图纸制造水暖五金器材,主要是三分水器和两分水器,按月向易某交付1000件;易某于每月30日向方某支付货款。合同履行的期限是自2013年4月15日至2014年4月14日止。经双方签名盖章后,合同订立,一切如约定履行。天有不测风云,2013年10月13日,方某因一场突如其来的车祸撒手人寰。因阳光五金器材公司与其他多名个体商户签订了供货合同,每月定期向其提供水暖五金。现方某突然辞世,一方面方某与阳光五金器材有限公司的合同陷于不可继续履行的停滞境地,另一方面阳光五金器材公司与其他个体商户的合同履行也因此受到影响。【意见分歧】一种观点认为,合同一方主体死亡,并不属于《合同法》第九十一条规定的导致合同权利义务终止的七种法定情形,法律对此未作明确规定,亦不属于列举的七种情形中,“法不禁止即自由”,如果合同各方主体未约定一方当事人死亡为解除合同的条件并且行使合同解除权。无论是出于法定或是约定的情况而言,合同并不因一方主体死亡而归于终止,可由其继承人对该合同概括性继受,其继承人继续履行该合同约定的义务及享有权利。另一种观点认为,根据“合同相对性”原理,合同约定的权利义务仅对合同主体产生约束力,对第三人没有约束力,这是基于主体的相对性。既然主体死亡,而法律是无法对死人有约束力的,自然,合同的权利义务归于终止,即合同的法律效力亦终止。【律师分析】深圳市知名合同纠纷律师马成认为,合同一方主体死亡后,合同是否继续有效,是否应该继续履行,要视情况分析,应区别对待,分纯财产性质的合同和具有人身依附性的合同两类。对于纯财产性质的合同,一方主体死亡,合同的效力不能因此归于终止。我们尊重合同的相对性,尊重主体的相对性,但从诸多法律规定中,也存在合同相对性的突破性的规定,例如:《合同法》第七十三条的代位请求权,第七十四条的撤销权,第二百二十九条的买卖不破租赁等。其例外存在的必要一方面是维护交易安全,另一方面也是在保护第三人的利益。举个例子,出租人将房屋出租给承租人, 租赁合同 期间,出租人死亡,如果此时合同效力归于终止,将给承租人带来极大的损失,这对承租人而言是不公平的。关于这种情形,《继承法》第三十三条规定了继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务,如果法定继承人不放弃继承财产,则须一并继承相对的权利和义务,即应继续履行出租人的义务。如果是承租人死亡的,虽然大多情况下是以承租人个人名义与出租人订立租赁合同,但是与其共同居住的共同居住人,符合《合同法》第二百三十四条规定的租赁权继承的条件,其共同居住人可以按原租赁合同继续租赁该房屋,出租人无权单方面解除合同。可见,上述情况就属于合同一方死亡,合同继续有效的情形。对于具有人身依附性的合同,一方主体死亡,其合同效力自然终止。根据《合同法》第七十九条合同性质不得转让的合同不得转让之规定,显然,具有人身依附性的合同属于根据合同性质不可转让的合同。同理,其继承人也不能继承该合同的权利和义务。此种合同不能与上述租赁合同作出相同继承的效果。当此类具有人身依附性合同的一方主体死亡,合同出现了事实上不能继续履行的情形时,依据是《合同法》第一百一十条规定的三种不能够继续履行合同情形:一是法律上或事实上不能履行;二是债务标的不适于强制履行或者履行费用过高;三是债权人在合理期限内未要求履行。此时合同的权利义务应因合同主体的死亡而自然终止。本案中,方某与阳光五金器材有限公司签订的合同从性质上来看,应属于加工劳务合同,该合同具有很强的人身性。因合同标的物是需要方某亲自加工制造的,故方某的技术含量才是该合同履行中最重要的部分,亦是阳光公司与方某订立合同的最主要目的。即便方某未死亡,假设方某因车祸失去了双臂,而双臂是制造水暖器材不可缺少的,基于方某已失去制造器材的能力,合同出现了事实上不能继续履行的情形,此时合同可以约定解除。【相关法条】《合同法》第七十三条 因债务人怠于行使其到期债权,对债权人造成损害的,债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权,但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用,由债务人负担。第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用,由债务人负担。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人,但有下列情形之一的除外:(一)根据合同性质不得转让;(二)按照当事人约定不得转让;(三)依照法律规定不得转让。第九十一条有下列情形之一的,合同的权利义务终止:(一)债务已经按照约定履行;(二)合同解除;(三)债务相互抵销;(四)债务人依法将标的物提存;(五)债权人免除债务;(六)债权债务同归于一人;(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。第二百三十四条承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。《继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务,缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分,继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的,对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。合同的法律约束力 合同的法律约束力,应是法律赋予合同对当事人的强制力,即当事人如违反合同约定的内容,即产生相应的法律后果,包括承担相应的法律责任。约束力是当事人必须为之或不得为之的强制状态,约束力或来源于法律,或来源于道德规范,或来源于人们的自觉意识,当然,源于法律的法律约束力,对人们的行为具有最强迫约束力。合同的约束力主要表现为:①当事人不得擅自变更或者解除合同;②当事人应按合同约定履行其合同义务;③当事人应按诚实信用原则履行一定的合同外义务,如完成合同的报批、登记手续以使合同生效。不得恶意影响附条件法律行为的条件的成就或不成就,不得损害附期限法律行为的期限利益等。1.自成立起,合同当事人都要接受合同的约束;2.如果情况发生变化,需要变更或解除合应协商解决,任何一方不得擅自变更或解除合同;3.除不可抗力等法律规定的情况以外,当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应承担违约责任;4.合同书是一种法律文书,当事人发生合同纠纷时,合同书就是解决纠纷的根据。依法成立的合同,受法律的保护。猜你喜欢:1. 合同法中关于预期违约的规定 2. 保密协议书范本3篇 3. 意外事故赔偿协议书 4. 固定总价合同索赔成功的案例分析 5. 法律基本知识的相关题库题目

  • 暖的不是我的心
    暖的不是我的心

    解除房屋预售合同律师函是指律师代表房屋买方向开发商发送的一封信函,意在表达买方希望解除房屋预售合同的意愿,并提出相应的法律依据和解除要求。下面是一份可能的解除房屋预售合同律师函的详细回答:

    亲爱的开发商,

    我以[买方姓名]的名义,委托我作为其法律代表,向您发送这封函件。我代表买方希望解除我们之间签订的房屋预售合同,并就此事项提出以下法律依据和解除要求:

    1. 法律依据:

    根据《中华人民共和国合同法》第84条和第94条的规定,买方在以下情况下有权解除房屋预售合同:开发商不按时履行合同约定的交付日期、交付房屋的质量不符合合同约定的标准、开发商提供的房屋权属证书存在问题、开发商未能按照合同约定支付相应的违约金等。

    2. 解除要求:

    根据上述法律依据,我代表买方要求如下:

    2.1 开发商退还已支付的全部预付款:根据合同约定,买方已支付了[支付金额]的预付款,现要求开发商将该金额(包括预付款利息)在[指定日期]之前退还给买方。

    2.2 解除后开发商应承担相应的违约责任:开发商应承担根据《中华人民共和国合同法》和合同约定应承担的违约责任,包括但不限于支付违约金、赔偿买方因此造成的损失等。

    3. 补充说明:

    以下是与本次解除要求相关的补充说明:

    3.1 解除原因:买方决定解除房屋预售合同的原因是因为[提供具体原因,如开发商延期交付房屋、房屋质量问题等]。

    3.2 法律后果:买方在合法解除合同的情况下,将有权要求开发商承担相应的违约责任,并保留进一步追究法律责任的权利。

    请开发商立即对本函件做出书面回复,确认是否同意解除房屋预售合同,并在[指定日期]之前退还买方已支付的全部预付款。如果开发商不同意解除合同或未能履行退还预付款的义务,买方将不得不采取进一步的法律行动来保护其权益和追究开发商的责任。

    请及时回复,并将回复函发送至以下地址:

    [买方地址]

    [买方联系方式]

    谢谢您的合作。

    此致,

    [律师姓名]

    [律所名称]

    [律师联系方式]

  • 爱哭又爱笑
    爱哭又爱笑

    \"解除房屋预售合同律师函\"是指一封律师代表客户向另一方发送的函件,通知对方解除房屋预售合同的意愿,并陈述解除的理由和法律依据。其详细回答如下:

    律师函的标题中包含了\"解除房屋预售合同\"的内容,表明了发函方希望解除与对方关于房屋预售合同的合作关系。这种函件通常由律师代表客户起草,具有法律效力,旨在通过法律途径解决预售合同纠纷。

    律师函的内容应包括以下要点:

    1. 标题和日期:函件标题应明确表明其性质,即解除房屋预售合同的律师函,并注明函件起草日期。

    2. 申明解除意愿:函件的开头应明确表示客户希望解除房屋预售合同的意愿,并明确指出解除的具体条款。

    3. 解除理由:函件陈述解除房屋预售合同的理由,可以包括合同违约、对方不履行合同义务或违反法律法规等情况。律师会在函件中详细说明客户认为对方存在的违约行为,并提供相关的证据或合同条款支持。

    4. 法律依据:律师函会引用相关的法律法规、合同条款或先前的判例作为解除房屋预售合同的法律依据。这些法律依据旨在证明客户解除合同的合法性和权益。

    5. 要求对方采取行动:律师函会明确要求对方采取相应的行动,例如处理解除事宜、返还已支付的款项或解除后的后续协商等。

    6. 法律后果:函件还应提醒对方如果不采取合适的行动可能会面临的法律后果。

    7. 结尾和签名:函件应以礼貌和专业的方式结束,并由发函律师签名并附上联系方式。

    律师函具有法律效力,因此发送方需要确保函件内容准确、完整,并经过专业律师审核。如果收到解除房屋预售合同律师函,收件方应及时与自己的律师联系以了解相关法律权益,并据此决定后续的行动。

  • 一啪打死你
    一啪打死你

    一、房屋买卖合同卖方违约的情形有哪些 1、交付不能。当出卖人不能向买受人交付标的物时,则构成根本性违约,除非出于不可抗力等免责事由,均应当承担违约责任。 2、交付迟延。商品房买卖合同中,出卖人的给付,实际应由两部分组成,一是将房屋交付使用,二是交付产权过户手续。此两种的给付迟延,只是给买受人造成某些经济损失,或遭受某些不方便,这些一般可主张违约赔偿即可获取补救,所以法律不应提供直接解约权。买受人只有在行使催告后,方可行使解约权。在此中,出卖人可主张某些不可抗力事由为抗辩。 3、商品房的质量瑕疵。《商品房买卖解释》第12条规定,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。《商品房买卖解释》第13条第1款规定:因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。 4、商品房面积短少的责任承担。依照《商品房买卖解释》第14条的规定,如果双方当事人未有约定,对于依据计算房款的面积误差超过3%部分,费用由出卖人承担:即超过部分,买受人无需另行支付费用,不足部分,则由出卖人双倍返还买受人。这样处理,是将出卖人交付面积误差超过3%的房屋视为瑕疵给付。这样规定,一方面能促使出卖人规范开发、销售楼盘,另一方面给买受人比行使解除权获得更多的优惠,通过经济手段来促使合同有效,避免出现房地产逆向流转的后果。 5、关于房屋朝向、间距、位置不符合约定或规定的违约责任承担。对于景观房而言,如果房屋朝向、间距、位置的误差直接导致观看风景遭受严重影响,都使买受人赢利的合同目的受到极大损害,买受人可以行使解约权。对于一般商品房而言如果朝向、间距、位置位置的改变导致日照、通光受到严重影响的,买受人可以行使节约权。 6、关于绿化、配套设施以及装潢不符合约定或规定的责任承担。出卖人为吸引买受人,在预售时都会对绿化率、配套设施等作出承诺,但许多出卖人在交付房屋时,往往不能兑现允诺。一般认为,这些违约并不导致生命财产遭受危险,也不严重影响生活质量,因此不能认定为根本性违约,不应行使解除权,买受人可以就此主张违约金或赔偿损失。 二、房价上涨卖方违约怎么办 原被告双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示,应合法有效,交易不能正常进行的原因在于被告,被告的行为已构成违约,应承担相应的违约责任。这时买方应采取一些措施最大限度保护自身利益。 1、对卖方要求加价或拒绝继续履行合同的事实进行取证。主要有:在中介主持下进行协商,由中介作为第三方证人;对沟通过程进行录音;通过手机短信获取对方违约的信息;向公证处申请证据保全等。 2、卖方在这一阶段往往会回避磋商,或找各种理由不愿接收买方的购房款。买方应及时以书面形式向卖方致函,要求按合同约定履行双方义务。包括要求主动履行付款义务,以防止将来卖方反倒说买方没有按期履约。函件要以特快专递形式邮寄,建议买方委托律师发《律师函》,在签订买卖合同时应注意在合同上约定清楚双方的送达地址。 3、卖方违约分两种情况,一种是是拒绝继续履行合同,但未将房屋另售他人,这种情况下卖方往往以家人反对或采取不去银行解押的方式来阻挠合同的履行;另一种情况是卖方直接将房屋另售给出价更高的买家,并办理了过户手续。这两种情况,买方均可向卖方主张违约责任,其损失构成主要包括:双倍定金或者违约金(注意:定金违约金不可并用,只能选择其一,往往取价高者)买方已经支付的中介费、房屋的差价损失。这两种情况的区别在于,房屋差价损失的确定方式不同。前者因损失并不明确具体,法院可能通过价格评估并取中间值的方式确定;后者因另售的价格明确,法院会直接认定前后交易的差价确定买方的损失。也就是说,买方通过诉讼途径可以弥补因卖方违约所受的损失,而卖方忙活半天所赚取的差价最终会落的一场空。

  • 穿什么潮我看
    穿什么潮我看

    购房者在买房时,会经历从签订 购房合同 到办理入住以及到办理房屋产权证等几个不同阶段,购房合同签订后办理购房贷款需要一段过渡的时间。以下是我为大家整理的关于签订购房合同办理购房贷款问题解答,希望能给大家带来帮助!签订购房合同办理购房贷款时间 办理贷款只是一种付款方式,你应该看一下你的购房合同中对付款期限的约定,如果付款期限充许的话,你可以半年后再办。现在房产销售越来越难,开发商也有可能愿意等你办公积金贷款。一般开发商只会约定客户提交资料的时间,因为银行贷款(或者公积金贷款)不是客户自己就能够办理完毕的。“开发商说签订购房合同后两个月内。否则房屋不予保留,定金不退”这个你不要管他,只要合同上没有明确约定就不对你起任何约束作用。通常情况下,会要求客户在7天内提交相关资料(比如收入证明等)至于办理的时间,不做强行规定,只要客户配合就好,如果不配合,也不会直接收房子,是需要先发送律师函(用于开发商免责)催促,再不履行义务,才开始走法律程序起诉收回房屋的。购房按揭签合同买房的注意事项 一般情况下,交付定金当天,与开发商签订购房协议,约定购房价,付款方式等。大概一周后,交付首期款,与开发商签订正式的购房合同,对购房/收楼等事项做出明确约定(一般为房管部门的固定版本),现在很多城市都实行网签了。签订合同后一个月内,开发商需持购房合同到房管部门办理预告登记手续(合同备案)。余款按合同约定缴交。随着一些楼房的开盘,欲购买楼房的市民的疑问也多起来,他们想了解:买什么样的楼房没有风险?“我听说有的楼房没有预售许可证,这样的楼房能买吗?”让胡路区居民高先生急切地问。记者采访了大庆市资深律师王帆、郭斌和白宇宙,请他们详尽解答读者的疑惑。 “可千万擦亮眼睛,防止个别开发商设下的售房陷阱。”早有耳闻个别楼盘存在许多问题,按揭合同什么时候签?因购房引发的纠纷每年都呈上升态势,3名律师异口同声地表明,有关部门应当事先严查违规售房行为,以免购房者掉进购房陷阱,钱房两空。A、预售楼4个条件缺一不可记者:现售和预售有区别吗?市民在购房时应注意哪些问题?王帆:根据法律规定,商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的,不得进行商品房预售。商品房预售须满足以下条件:1.已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;2.持有建设工程规划许可证和施工许可证;3.按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;4.取得商品房预售许可证明。签合同前,要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,按揭合同什么时候签?以确保将来顺利办理产权证。商品房现售,应当符合以下条件:1.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;3.持有建设工程规划许可证和施工许可证;4.已通过竣工验收;5.拆迁安置已落实;6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;7.物业管理方案已落实。B、开发楼盘须“五证”齐全 记者:什么情况下可以售楼?王帆:一个开发商如果要开发一个楼盘,必须“五证”齐全。“五证”第一是建设用地规划许可证,第二是建设工程规划许可证,第三是建设工程开工证,第四是国有土地使用证,第五是商品房预售许可证,简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的,开工证是由市建委核发的,国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房产管理局核发的。如果因为“五证”不全,交首付时不能签合同,只能开 收据 ,当然也不能办贷款,只有有了商品房预售许可证,才能办贷款。这“五证”最主要的应该看两证,一个是国有土地使用证,一个是预售许可证,其中预售许可证更为重要。白宇宙:除此之外还有“二书”,“二书”是指住宅质量 保证书 和住宅使用 说明书 ,这也是法律对销售方的基本要求。特别要提醒的是,购房者在查看“五证”的时候一定要看原件,复印件容易作弊。有些开发商(售楼人员)为了掩盖虚假情况,经常找借口不出示这些文件的原件,要么说正拿着相关文件在报批某项手续,要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同,而客户一旦交完定金或购房款,再有什么问题,开发商(售楼人员)便会即刻变脸,客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。C、对违规售楼如何处罚记者:没取得预售许可证而预售商品房的,应该怎样处罚?出卖人对于购房者会承担什么样的责任呢?郭斌:根据《城市商品房预售管理办法》第13条规定,开发企业未按本办法办理预售登记,取得商品房预售许可证预售商品房的,责令停止预售、补办手续,没收违法所得。王帆:楼盘没有预售证是不能收取定(订)金的,如果是代理公司销售楼盘,被举报提前收取定金,会取消其代理资格,开发公司自己销售的楼盘会被责令整改,取消其销售的权利,并处以一定的罚款。郭斌:没取得预售许可证而预售商品房的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。如果出卖人订立商品房 买卖合同 时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证,导致合同无效或被撤销、解除的,购房者可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这里需要提醒购房者的是,虽然出卖人未取得商品房预售许可证明,因此必然导致与购房者人订立的商品房预售合同无效,但是出卖人如果在购房者提起诉讼之前取得商品房预售许可证明的,就可以认定预售合同有效。D、购房者可能钱房两空 记者:对于购楼者风险多大?王帆:开发商必须取得销售许可证方能进行商品房预售,否则无法办理买卖合同的预售预购登记手续。此时购买存在较大风险,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。导致合同无效即购买者购买房屋的合同目的无法实现,但购楼者可以依据合同要求开发商返还价款,当然这是指与具备极强的经济实力和信用能力的开发商签订合同。如果是与实力与信用能力不是很强的开发商或挂靠单位签订的买卖合同,在出现问题时有可能给购楼者造成财去楼空的重大经济损失,类似的例子在我市及至全国均有不少例子,这与建筑市场不规范、政府监管不严有一定的关系,但购楼者自己意识不到风险,不注意防范也是造成这些问题的原因之一。郭斌:购买没有取得预售许可证的商品房,风险是不言自明的,且不论所造成的经济上的损失,单只买卖双方为处理此事长期博弈交涉的过程就会拖得双方精疲力尽。而且最终可能购房者都难以实现自己的安全购房目的。所以对于购房者来说,想要安全交易,最好的办法就是在购买预售商品房时按前面所说的条件来检验一下预售者的资质,必要时可到房地产管理部门查询一下出卖人的预售资质。白宇宙:根据我国相关法律规定,没有取得预售许可证的房屋出售是违法违规的。出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。如果预售许可证一直办不下来,合同就无效。房屋就不能合法交房入住,也不可能办理房屋产权证和土地使用证。更不用说房屋买卖、继承、抵押等等了。甚至有可能发生购房者钱房两空的情况。很多烂尾楼和无证房主要原因就是当初没有办理房屋预售许可证造成的。 E、律师对购房者的忠告记者:请律师给购房者一个建设性的提醒?王帆:市民决定购房,得与开发商签订商品房买卖合同。一般情况下,开发商(售楼人员)会递给客户一份拟好的合同,合同会有许多空白的地方,有些地方是有待双方确定后注入相关内容的,而有些选择性填写处可能还空着。购房者往往以为该说的都已注明了,合同就算是完成了,殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。标准合同第15条“迟延办理产权证的,违约金每日按购房全款的万分之三计算”,但一不留神,开发商(售楼人员)便将此条款设计成按已付房款的万分之三承担违约责任。前不久我们从报上看到过这样的案例:迟延办证1年多,只赔付96元。还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平,实际不公平。例如:约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40%的违约金。这实际上只是限制购房人,开发商一般不可能将卖出去的房子再收回不卖。记者:对于购房者有何忠告?王帆:为避免购房人吃亏上当,特别提醒市民应掌握售房陷阱对策:第一,要有强烈的法律意识。对于购房人来说,挑选所购房屋的位置和压低价格固然重要,但我们认为更重要的是要看到在尚不规范的房地产市场中,陷阱无处不在。学习了解有关法律、法规,向专业人士(特别是专业律师)咨询、了解有关购房方面的法规、知识是十分必要的,唯此,才有可能较好地维护自己的合法权益。要充分行使法律赋予的权利,在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则。平等交易是一个法律原则。目前在房地产交易过程中,开发商(售楼人员)处在强势地位,与购房者之间信息极不对称,存在开发商(售楼人员)做霸王买卖的现象。消费者要摆正心态,购房时要把问题搞清、搞细,对合同条款有异议、约定不明确、不满意的,就坚决不签,坚决不买,该坚持的原则一定要坚持。要认真签约,保留好证据。在购房过程中,不要轻信一些开发商(售楼人员)的花言巧语。在签署合同时一定要认真审查每一个条款,把相关问题问清楚、搞清楚;您希望得到的一切承诺,和双方业已形成的协议内容,务必以书面形式记录下来,以免日后空口无凭。收楼时和入住后,一旦发现问题,应保存好各种证据,必要时对相关事实可以通过办理公证的方式保留证据,以证明侵权事实的存在。白宇宙:物业管理也是买房时候需要关注的方面。购房人越来越成熟,应该在买房前弄清楚物业的收费标准,以免在入住后发生纠纷。而在购房的时候还需要注意的一点是,要看所购买的房屋是否已经被按揭过或被抵押过。购房手续费计算 方法 及相关规定 购房者在买房时,会经历从签订购房合同到办理入住以及到办理房屋产权证等几个不同阶段,在每个阶段购房者该如何办理手续?购房者都需要交纳哪些费用?购房手续费计算方法又是什么?具体可参考如下内容。第一步:交首付款,签买卖合同应注意购房合同的内容。在您选好房并交付了一定的定房费用(也就是所说的定金)后,开发商会通知您什么时候签订购房合同。那么在您签订合应注意些什么呢?首先您要明确和开发商签署的《商品房买卖合同文本》是由北京市国土资源和房屋管理局统一印制的合同文本,并且一定要查明代表开发商签字的人是否是其法人,如不是,则其是否持有“授权 委托书 ”,同时还应该要求开发商在合同上加盖公章。在签订合同的同时您一定要认真阅读合同文本,确认双方所签订的内容,如果您所关心的内容合同里没有体现的话,那么就要与开发商签订补充协议或者特别约定。签订购房合同时别忘了查验“两书”。在签订合同的开发商要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,以便于在收楼时能够顺利使用该房产及该房产内的设备,并享受开发商提供的保修服务的通行证,有这两书在手,就说明您得到的房产还是比较可信的。交完首付款还应交印花税 在签订了购房合同后,别忘了在交纳首付款的还需交纳印花税:按照总房价的0.5‰交纳。第二步:办理购房贷款,交纳相关费用。选择适合自己的贷款方式。在签订好购房合同后,紧接着您就该办理购房贷款了。那么对个人来讲,您应选择哪种贷款方式更适合呢?下面就将公积金贷款与商业贷款以及组合贷款做以介绍,您可根据自己的实际情况选择适合自己的贷款方式。办理贷款要交的费用。在选择好贷款方式后,购房者就可以到相关部门办理贷款手续,在办理贷款手续的还需要交纳律师费、公证费、 保险 费。在这里需要说明的是,律师费和公证费不是必须发生的费用,但由于办理上述手续时,程序比较复杂,所以大多数买方都委托开发商、律师所或其他中介机构统一办理。如果不需要委托代理办理或者公证的,就不需要交纳这两项费用。第三步:办理房屋产权费用。

  • 无小楼
    无小楼

    房屋买卖的法律法规和房屋买卖违约赔偿责任 :

    一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力

    出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋,在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的,可以认定为商品房现售,当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的,不予支持。二、预约合同的效力和履行

    当事人以出卖人在签订预购书、购房意向书等预约协议时未取得商品房预售许可证明为由,要求确认预约协议无效的,不予支持,但预约协议被认定为商品房预售合同的除外。

    预约协议订立后,当事人一方无正当理由拒绝签订房屋买卖合同,守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同的,一般不予支持。三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力

    当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同,双方并无买卖房屋的真实意思表示,房屋买卖合同无效。当事人尚未还清银行贷款的,对于合同无效的法律后果可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定处理。四、房屋买卖中阳合同的效力

    当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格,该价格条款无效,但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由,要求确认买卖合同全部无效的,不予支持。

    当事人对房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)的效力及履行存在争议,经审查其名为房屋买卖,实为赠与等其他法律行为的,应根据隐藏法律行为的性质进行处理。五、购房指标转让合同的效力

    当事人签订合同将房屋(包括拆迁安置用房等)的购买指标转让给他人,当事人一方主张转让合同无效的,一般不予支持,但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。六、无权处分合同的效力和履行

    夫妻一方未经另一方同意,以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋,当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的,不予支持。

    前款房屋已经交付但尚未办理过户登记,不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件,买卖合同构成法律上的履行不能,买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的,法院应当释明买受人可以主张解除合同,经释明买受人坚持不变更诉讼请求的,应当判决驳回其诉讼请求。房屋买卖合同解除的,善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。

    前款房屋已经过户登记到买受人名下,但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件,夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的,应予支持。“善意”的判断时点以买受人申请过户登记时为准。七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担

    夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋,买受人要求继续履行合同办理房屋过户登记,法院应当对出卖人(登记方)的行为是否构成无权处分或无权代理进行审查,并释明买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告或第三人参加诉讼,买受人不申请的,法院可以通知夫妻另一方作为无独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋的,可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋的,可以不追加其参加诉讼。

    经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行的,构成对房屋过户登记债务的加入,应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续;出卖人的行为构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条第(2)项或《民法通则》第66条第1款规定的,该买卖合同对夫妻另一方具有约束力,应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。八、冒名签订房屋买卖合同的效力

    出卖人冒用房屋所有权人名义(如伪造所有权人身份证明、找相貌近似者冒充所有权人交易等)擅自转让房屋,可以参照《合同法》第48条无权代理的规定认定房屋买卖合同无效,该合同对房屋所有权人没有约束力,但买受人有证据证明构成《合同法》第49条规定表见代理的除外。

    买受人信赖出卖人享有代理权法律外观的形成系不可归因于房屋所有权人的,不构成前款规定的表见代理。九、连环买卖中的合同效力

    房屋连环买卖中,前一手房屋买卖合同被确认无效,并不必然影响后一手房屋买卖合同的效力,法院应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。但后一手买卖合同的买受人能否取得房屋权利,应当依据《物权法》第106条关于善意取得的规定进行处理。十、借名买房的认定和处理

    借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,法院应当向其释明,告知其可以提起合同之诉,要求出名人为其办理房屋过户登记手续。

    《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续,经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订的,可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。

    房屋腾退纠纷中,被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的,法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续,当事人坚持不反诉的,应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。十一、请求合同继续履行的处理

    当事人要求继续履行房屋买卖合同,但诉讼请求中没有具体履行内容的,法院应当向当事人释明,要求其变更诉讼请求明确具体履行内容,如支付购房款、交付房屋、办理房屋过户登记等,并告知仅判决继续履行合同存在履行内容不明确无法执行的风险;当事人坚持不变更的,可以根据当事人的请求作出相应的判决,并告知当事人在履行中发生新的争议可就具体履行内容另行起诉。十二、商品房不符合交付条件的处理

    买受人要求交付商品房,经审查房屋已经完工但未办理竣工验收手续,不符合法定强制性交付条件的,可以判决出卖人在合理期限内组织工程竣工验收,并将验收合格的房屋交付给买受人,但买卖合同存在永久性履行不能情形的除外。

    买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后,又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的,不予支持,但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件,并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。

    商品房买卖合同示范文本约定出卖人“于房屋实际交付之日起三十日内支付违约金”,出卖人实际逾期交付房屋的,买受人应当依合同约定的履行期限主张逾期交房违约金;房屋逾期尚未实际交付,买受人主张逾期交房违约金,出卖人以合同约定的履行期限尚未届至为由提出抗辩的,不予采信。十三、买受人拒绝接收商品房的处理

    出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准,买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋,并要求出卖人承担逾期交房违约责任的,一般不予支持,但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。十四、因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定

    商品房买卖合同约定买受人委托出卖人代为办证,出卖人未在合同约定或法定办证期限内将房屋过户登记到买受人名下,并通知买受人领取房屋权属证书的,应当承担逾期办证的违约责任,但出卖人有证据证明办证逾期系因买受人未缴纳办证所需相关税费或提供相关证明等自身原因造成的除外。

    商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办证的,出卖人仍负有为买受人办理房屋过户登记的义务,即出卖人应当在合同约定或法定办证期限届满的三十日前,完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关,且依合同约定或其他合理方式告知买受人可以自行申请房屋过户登记。出卖人未履行上述义务的,应当承担逾期办证的违约责任。

    因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的,可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任。十五、对待给付义务的同时履行

    买受人要求出卖人交付房屋或办理房屋过户登记,经审查合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或与出卖人的交房、过户义务同时履行,且买受人同意依约支付剩余购房款但出卖人拒绝受领的,法院应当向出卖人释明可以反诉要求支付剩余购房款,经释明出卖人坚持不反诉,仅以买受人未支付剩余购房款作为拒绝履行抗辩的,法院应当依据买受人的诉讼请求判决:“出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时,交付房屋、协助买受人办理房屋过户登记手续”。十六、一房数卖中买受人的权利顺位

    一房数卖中的数个买受人均要求继续履行房屋买卖合同的,应当依据《全国民事审判工作会议纪要》第二部分第(二)方面、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第13条的规定确定权利保护顺位。在房屋查封期间占有房屋的买受人,其权利不能对抗在先查封房屋的买受人;办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利,不能对抗合法占有房屋的买受人。

    买受人要求办理房屋过户登记的案件中,法院应当告知其可以申请对房屋采取保全措施,法院在必要时可以在查封房屋处张贴封条或者公告,并提取保存有关财产权证照。十七、第三人过户登记请求权的行使

    房屋买卖合同中约定出卖人应向买受人指定的第三人办理房屋过户登记手续的,该第三人有权直接要求出卖人办理房屋过户登记;买受人也可以要求出卖人向其指定的第三人履行合同义务,但第三人拒绝受领的除外。十八、出卖人死亡后房屋买卖合同的履行

    出卖人在签订房屋买卖合同后死亡,买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务,交付房屋并办理房屋过户登记。法院应当依据买受人的诉讼请求判决:“出卖人的继承人协助买受人办理房屋过户登记手续”。十九、房屋涨价损失与一倍赔偿的并用

    出卖人具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定的违约情形,导致商品房买卖合同解除,买受人要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的,可予以支持,但合同另有约定的除外。出卖人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买受人所受实际损失的,可以酌情降低赔偿总额。二十、同时主张逾期交房、办证违约金的处理

    出卖人存在违反房屋买卖合同约定逾期交房和逾期办证的违约行为,买受人同时主张上述两项违约金的,可予以支持。出卖人主张两项违约金相加数额过高的,法院可以综合买受人所受实际损失、出卖人的过错程度、是否使用格式条款等因素,对于违约行为重复期间的违约金,择一高标准予以支持。

    商品房买卖合同约定出卖人逾期取得初始登记和逾期办理过户登记应当支付违约金,买受人同时主张两项违约金的,依前款原则处理。二十一、逾期办证违约金过高的判断标准

    出卖人主张房屋买卖合同约定的逾期办证违约金数额明显过高,经审查买受人实际损失无法确定的,法院可以买受人已付购房款为基数,在日万分之三的标准范围内对违约金数额进行调整。二十二、违约金分别主张与分段主张的调整

    房屋买卖合同纠纷中,出卖人以买受人主张的违约金数额过高作为抗辩的,应区分以下情形处理:

    (一)出卖人存在多项违约行为,买受人分别提起诉讼主张违约金,前诉法院已经做出处理的,后诉法院应当综合考虑前后案件的具体情况、买受人的实际损失、前诉案件的赔偿数额等因素综合确定赔偿数额。

    (二)买受人就出卖人的同一违约行为分段起诉主张违约金,前诉法院已经确定出卖人支付违约金,出卖人有证据证明前诉案件确定的违约金数额加上买受人在后案中主张的违约金数额过分高于其所受实际损失的,应当判决部分驳回直至全部驳回买受人的诉讼请求。

    (三)买受人就出卖人的同一违约行为先后主张迟延履行违约金和解除合同违约金,前诉法院已经确定出卖人承担迟延履行违约金的,后诉法院在支持解除合同违约金时,应当扣除出卖人已经承担的迟延履行违约金的数额。二十三、违约金诉讼时效的认定

    房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的,诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算;约定违约金为按日(月)计付的继续性违约金的,以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效,当事人在诉讼中提出时效抗辩的,违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的,适用《民法通则》关于诉讼时效中断或中止的相关规定。二十四、民间借贷与代理售房的处理

    民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书,授权贷款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋,贷款人(或其指定的第三人)在借款人未偿还借款的情况下,以借款人名义转让其房屋,借款人主张买卖合同无效的,一般不予支持,但贷款人与买受人存在恶意串通行为,或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。贷款人应当将收取的购房款扣除贷款本金、合法利息等后剩余的款项及时退还给借款人。

    借款人认为合同约定的房屋转让价格明显过低,显失公平的,可以依据《合同法》第54条第1款第(2)项的规定行使撤销权。转让价格是否明显过低的标准可以参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第19条的规定予以确定,即合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七十的,一般可以视为价格明显过低。

    法院应当严格审查授权委托书的内容、买卖合同的订立和履行是否符合市场交易习惯、买受人是否实际支付购房款并实地查看房屋、买受人的身份等因素综合予以认定。二十五、民间借贷与以房抵债的处理

    当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定,借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有(或经第三人同意以第三人所有)的房屋抵偿归贷款人所有,该合同实为基础借贷债权的担保,应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。贷款人可以选择行使以下权利:(1)贷款人依原基础借贷法律关系主张偿还借款的,应予支持;(2)贷款人在履行清算义务的前提下,要求借款人办理房屋过户登记手续的,应予支持。房屋价值超过担保基础借贷债权(贷款本金、合法利息等)的,贷款人应将剩余款项返还给借款人。房屋价值以贷款人要求借款人办理房屋过户登记时予以确定。

    当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债,性质上属于债务履行方式的变更,贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的,应予支持。借款人认为抵债价格明显过低,显失公平的,可以参照本纪要第24条第2款规定处理。二十六、以房抵债与调解

    当事人以债务纠纷诉至法院,在诉讼中自愿达成以房抵债协议的,各级法院应当严格依据《最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》的相关规定,加大对可能出现的虚假诉讼案件的审查力度,对抵债协议的内容一般不出具正式调解书予以确认,确实需要出具正式调解书的,应当报经所在法院主管副院长或庭长审核。

  • 九十唉
    九十唉

    尽快办理按揭手续,否则要承担相应的违约责任。签订购房合同后,双方均应按约履行。如果你逾期不办理按揭,出售方有权要求你继续履行合同或者解除合同,并要求你方支付相应的违约金。具体相应的违约责任需要由合同来确定。

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